Lietuvos statybų sektorius pastaraisiais metais sparčiai augo. Valstybės duomenų agentūros duomenimis 2023 m. statybos darbų apimtys padidėjo 13,1 proc. lyginant su ankstesniais metais, o 2024 m. – išaugo dar 6 proc., pasiekdamos 4,7 mlrd. eurų vertę.
Tačiau tokios tendencijos nekilnojamojo turto vystytojams reiškia ir vis sudėtingesnių iššūkių sprendimą: projektai ambicingi, statybų terminai trumpi, o teisinis reguliavimas nuolatos keičiasi.
Lyginant situaciją didžiuosiuose Lietuvos miestuose, sunkiausia statybos leidimą gauti Vilniuje. Pernai per pirmus 10 mėnesių tai pavyko tik 5 proc. prašymų teikėjų. Didžioji dalis projektų Vilniuje buvo atmesti dėl netinkamai pateiktų dokumentų.
Statybos projektų valdymo įmonės „VICONUS“ projektavimo grupės vadovė Rūta Petkevičienė ir advokatų profesinės bendrijos AVOCAD nekilnojamojo turto teisės ekspertas Laurynas Staniulis aptaria teisinio reguliavimo prieštaringumą ir vardija dažniausias NT vystytojų klaidas, dėl kurių vėluoja statybos, o kartais tenka stabdyti ir įsibėgėjusius projektus.
Statybų leidimų išdavimo procesas: formaliai greitesnis, praktiškai – dar painesnis
L. Staniulis konstatuoja, jog pastaraisiais metais statybą leidžiančių dokumentų (SLD) išdavimo procesas sistemingai prastėjo, kas turėjo tiesioginės įtakos statybos projektų vystymui. Kaip pagrindines šio reiškinio priežastis jis įvardija dažnai besikeičiančius, tarpusavyje nesuderintus teisės aktus ir kvalifikuotų specialistų trūkumą institucijose, atsakingose už leidimų išdavimą.
2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojo nauja Statybos įstatymo redakcija, kuria įtvirtinta nauja SLD išdavimo tvarka. Nors ji teoriškai turėjo paspartinti procesus, pasak ekspertų, praktikoje rezultatai kol kas nėra matomi.
„Neretai nutinka ir taip, kad tarnautojai, siekdami išvengti insinuacijų dėl galimos korupcijos, ypač, kai tai susiję su klausimais, kurie nėra labai tiksliai reglamentuoti, yra linkę priimti verslui neigiamus sprendimus“, – apie tai, kaip prasta teisinė bazė stabdo nekilnojamojo turto vystytojus pasakoja L. Staniulis.
R. Petkevičienė atkreipia dėmesį, jog pasitaiko atvejų, kai statybų leidimai atmetami ir dėl komunikacijos problemų bendraujant su valdininkais, nes panaikinta galimybė tiesiogiai susisiekti su derinančiu asmeniu ir pristatyti įkeltų projektų dokumentus.
„Pavyzdžiui, išsamūs tyrimų rezultatai pateikiami aiškinamajame rašte, o ne prieduose, kurių derinantis asmuo nepastebėjo. Užuot aptarus ar pakoregavus įkeltą informaciją, sulaukiama prašymo atmetimo, kurį tenka vėl iš naujo tikslinti ir kelti į „Infostatyba“ sistemą“, – pasakoja ekspertė.
Savivaldybės sprendimas neišduoti statybos leidimo gali būti skundžiamas administraciniam teismui, tačiau bylos nagrinėjimas užtrunka apie dvejus metus.
„Teisminis ginčas yra kraštutinė priemonė, kai kitų būdų įgyvendinti projektą nebėra“, – teigia advokatas, pabrėždamas, kad skirtingai nei anksčiau, SLD išdavimas dar nesuteikia teisės vykdyti statybos darbus. Pagal naują teisinį reglamentavimą, po leidimo išdavimo laukia statinio projekto rengimo antrasis etapas, kurio metu yra rengiamas techninis darbo projektas. O statybos darbai yra galimi tik tada, kai gaunama išvada, kad techninio darbo projekto sprendiniai atitinka prisijungimo sąlygose nustatytus reikalavimus.
Skuboti sprendimai virsta nenumatytomis išlaidomis
Tačiau neretai statybos leidimai atmetami ir dėl pačių vystytojų skubėjimo bei klaidų, kurios dažniausiai užprogramuojamos jau pasiruošimo statybai etape.
Statybos projektų valdymo ekspertė R. Petkevičienė teigia, kad viena iš gana dažnų – neįvertinta infrastruktūra: ar bus galima įrengti privažiavimą, ar bus išlaikyti minimalūs atstumai, ar nereikės papildomų servitutų. Kitas svarbus klausimas – inžineriniai tinklai, nes dažnai nesigilinama į jų nuosavybės klausimus, pajėgumą ar prisijungimo galimybes.
Pašnekovė vardija ir kitas dažnas atmetimų priežastis. Tai nepateiktos žemės nuomos sutartys, kurios turi būti įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, būna, kad trūksta bendraturčių sutikimų, o projektai nepasirašyti visų projekto dalyvių elektroniniais parašais, kaip numato Statybos techninio reglamento (STR) nuostatos.
„Praktika rodo, jog neretai vystytojai, kurie neskyrė reikiamo dėmesio projektavimui, gauna statybos leidimus, kurie generalinio rangovo parinkimo metu ar net pradėjus statybos darbus pasirodo esą techniškai neįgyvendinami arba per brangūs. Tuomet vėl tenka grįžti prie projekto peržiūros. Tokios situacijos ne tik gaišina laiką ir didina išlaidas, bet ir demotyvuoja komandą“, – pastebi R. Petkevičienė.
Projektų priežiūros ekspertė pabrėžia, kad projektavimui, įsigilinimui į objekto ypatybes, galimų sprendimų analizavimui ir palyginimui reikia skirti pakankamai laiko ir dėmesio. Juk klaidos „popieriuje“ nėra tokios brangios, kaip pradėjus statybas.
Sutartys su rangovais turi būti preciziškos
Abu ekspertai pabrėžia, jog kita opi ir dažna problema – tai statytojų pasikliovimas tik rangovų praktika.
„Žinoma, praktinė patirtis svarbi. Tačiau situacijos skirtingos, teisinis reguliavimas nuolatos kinta ir vakar dienos praktinė geroji patirtis šiandien gali būti jau nebeaktuali“, – perspėja R. Petkevičienė.
L. Staniulis kaip dažną ir didžiulę klaidą įvardija ir atsainų vystytojų požiūrį į pasirašomas rangos sutartis, kuriose aiškiai neapibrėžiami nei kokybės reikalavimai, nei darbų apimtys. „To rezultatas – ilgai trunkantys, su brangiomis ekspertizėmis ginčai, kurie persikelia į teismus. Visa tai lemia, kad statybų darbai vėluoja, auga sąnaudos“, – perspėja jis.
Todėl užbėgant už akių tokios situacijoms, būtina sudaryti aiškias sutartis, kaip įmanoma tiksliau apibrėžti atliekamų darbų apimtis, kokybinius rodiklius, atsakomybės už broką sąlygas. „Žinoma, visiškai išvengti klaidų neįmanoma, tačiau geras planavimas, realistiškas biudžetas ir nuosekli komunikacija padeda jas minimizuoti“, – tikina teisės ekspertas.
Svarbi sėkmės sąlyga – dialogas su vietos bendruomenėmis
Net jei projektas atitinka visus teisės aktų reikalavimus, ignoruojant vietos bendruomenės poreikius pasitaiko atvejų, kai kyla konfliktai, kurie perauga ir į teisminius ginčus.
„Kuo anksčiau gyventojai informuojami apie planuojamą projektą ir kviečiami teikti pastabas, kuo skaidresnis dialogas vyksta, tuo didesnę sėkmę patiria abi pusės. Pavyzdžiui, viešojo ir privataus intereso suderinimas gali vykti ir per infrastruktūros plėtrą – jei vystytojas prisideda prie viešųjų erdvių ar patogumų kūrimo, gyventojų požiūris tampa žymiai palankesnis“, – pastebi L. Staniulis.
Jis džiaugiasi, kad kai kurie vystytojai gerąją praktiką taiko jau dabar – organizuoja susitikimus su gyventojais dar iki projektinių pasiūlymų pateikimo. Tokie susitikimai padeda iš anksto aptarti jautrius klausimus, pavyzdžiui, dėl automobilių parkavimo ar želdynų išsaugojimo.
„Neretai savivaldybės tokiuose procesuose tampa tarpininkėmis, padedančiomis ieškoti kompromisų tarp šalių. Ir nors teisinis reguliavimas čia svarbus, ne mažiau reikšminga yra atvira, pagarbi ir nuosekli komunikacija“, – primena teisininkas.
